Reformas impositivas: las oportunidades para el desarrollo inmobiliario y la letra chica para blanqueo, bienes personales y monotributo

07/03/2024 05:11 PM

En el Summit del Real Estate organizado por LA NACION, Sebastián M. Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, explicó por qué las reformas impositivas representan un cambio positivo para el sector inmobiliario El experto aseguró que hay muchos cambios que hay que analizar y no perderlos de vista, además de utilizarlos para el desarrollo de diversas actividades.

En su exposición trató tres temas: blanqueo, impuestos sobre los bienes personales, monotributo y otras reformas, sin dejar de lado cuestiones como la derogación del ITI (Impuesto Transferencia Inmueble), la moratoria y también la ley Bases que contiene, por ejemplo, un blanqueo del personal, y también el RIG (Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones), que podría utilizarse para algún emprendimiento vinculado al turismo de más de US$200 millones.

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Domínguez se centró en el cuestionamiento sobre si se van a poder blanquear inmuebles que están a nombre de terceros, lo que comúnmente se llama testaferro. Y aseguró que pareciera que no porque, si bien en Diputados habían aprobado esa disposición, el Senado la eliminó. Sin embargo, aseguró que la salida para poder blanquear un bien a nombre de terceros, tiene que ver con que ese bien esté en posesión, tenencia o guarda de otra persona. En ese caso, ¿podría un tercero blanquear un inmueble que está a nombre de otro?

"Para eso, vamos a tener que esperar la reglamentación de la AFIP, que va a establecer los requisitos. Pero, por ejemplo, si hay un boleto con posesión con fecha cierta, es real que la persona tomó la posesión, no debería tener problemas para blanquear a su nombre un inmueble que está a nombre de otro sujeto. Si el boleto no tiene fecha cierta, ahí ya empieza un tema de hecho y prueba. Quizás si tiene los pagos de los impuestos, los servicios a lo largo de algunos años en que tomó la posesión, podría ser una salida. Vamos a tener que esperar a la reglamentación", señaló Domínguez.

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En cuanto al valor en que hay que tomar de los inmuebles para el blanqueo, sostuvo que la ley habla de valor de adquisición, valor fiscal o valor mínimo. ¿Qué es este valor mínimo? "Es un valor que la reglamentación puede establecer tomando un promedio de metros cuadrados de la zona donde está el inmueble. ¿Qué puede pasar? Que el valor del inmueble sea menor a ese valor mínimo, por supuesto. Bueno, ahí la reglamentación debería establecer un procedimiento para que uno pueda demostrar que el valor es menor y tribute el impuesto que corresponda. En el caso de blanqueos, quizás de menos de US$100.000, no corresponde tributar sobre la base real del mercado. Entonces, este blanqueo de hasta US$100.000 sin costo puede ser una oportunidad. En ese sentido, las búsquedas de departamentos en estos valores aumentaron", aseguró. Y aclaró que puede ser una oportunidad de inversión para comprar un monoambiente, un departamento de dos ambientes en una zona más económica, cocheras, o de que venda su departamento actual para comprar uno nuevo con ese dinero blanqueado. "Esas son oportunidades a las que hay que apuntar", añadió.

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Respecto al blanqueo en efectivo advirtió que es importante saber que sólo entra en la primera etapa. "El efectivo va a tener que depositarse en una cuenta especial bancaria antes del 30 de septiembre, si es que no se prorroga. A mi criterio, debería prorrogarse porque el Poder Ejecutivo tiene facultades para hacerlo y esperar que la economía crezca un poco más o mejoren un poco más los indicadores con el objetivo que más personas se quieran incorporar al blanqueo", dijo. Y detalló que si se deposita ese dinero y suponiendo que hay que tributar el 5%, lo bueno es que este blanqueo da la posibilidad de no pagar el 5%, invirtiendo en instrumentos que va a decir la reglamentación cuáles van a ser. "Por ejemplo, podrían ser fondos comunes de inversión vinculados al desarrollo inmobiliario, también tenemos la salida de invertir, de hacer compras de bienes y servicios en la economía real. La ley lo contempla. Falta la reglamentación, pero lo que se entiende es que la vía reglamentaria va a ser amplia y, entonces, quien blanquea dinero en efectivo y tiene que pagar el 5% que no lo pague y compre, por ejemplo, un inmueble en pozo, un inmueble nuevo e incluso podría llegar a ser hasta inmuebles usados", explicó.

Bienes personales

El CEO de SDC Asesores Tributarios analizó también la cuestión de Bienes Personales y ahí lo dividió en dos partes: por un lado la reforma del impuesto y por otro la creación de un régimen especial de ingreso anticipado de bienes personales. En cuanto a la reforma del impuesto, "esto va a hacer que muchas personas de clase media bajen la imposición mejorando la rentabilidad, por ejemplo, los que tienen por inversiones en inmuebles que alquilan o incluso dejar de pagar bienes personales Porque el mínimo no imponible, en general, pasa a ser $100 millones y el mínimo no imponible de inmuebles destinados a casas pasa a ser $350 millones", sostuvo. Asimismo, la reforma elimina la discriminación entre bienes en el exterior y bienes en el país y reduce la alícuota máxima que hoy existe para bienes en el país, que se aplicaría para todo, de 1,75% a 1,5%. Esto retroactivo al 31 de diciembre de 2023. además, bajan las tasas año a año eliminando la última tasa más alta para llegar en 2027 al 0,25%. Por otra parte, aclaró que existen más beneficios para contribuyentes cumplidores que no entren en el blanqueo. "Entonces, eso puede generar una baja de impuestos para 2023 y los años siguientes que favorezcan las inversiones, las compras de inmuebles para alquilar, porque van a tener una mayor rentabilidad al no tener que pagar este impuesto o pagar un impuesto menor", detalló.

Respecto al REIP, que es el Régimen de Ingreso Anticipado, Domínguez consideró que es una muy buena alternativa que hay que analizar porque se puede pagar anticipadamente el impuesto del 2,25% para bienes al 31 de diciembre de 2023 declarados y el 2% para bienes blanqueados con posterioridad, esto hace que uno deje de pagar bienes personales de acá al 2027, que es cuando termina la vigencia del impuesto. "Paga ahora, no paga más, no presenta declaraciones juradas, no paga anticipos y si se incrementa su patrimonio, tampoco va a tener que pagar. Excepto algunos casos particulares de donaciones de familiares, que ahí puede haber otro impuesto especial", agregó. "Esta estabilidad fiscal lo que busca es garantizar que hasta 2027 no va a haber que pagar más impuestos", detalló. "Y de 2028 a 2038 se establece una alícuota máxima y si se creara un impuesto similar a bienes personales un 0,25%. Si eso cambia tiene un derecho adquirido y podría ir a ala justicia por algún reclamo y debería irle razonablemente bien", añadió.

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Monotributo

Por último destacó algunas reformas en el sistema de monotributo que pueden ayudar al pequeño contribuyente que quiere invertir dinero que hoy tiene en su caja de seguridad. "Por ejemplo, para comprar un inmueble para alquilar porque ahora puede permanecer en el monotributo con una escala de facturación mucho más alta; ya que se aumenta la facturación máxima a $68 millones en 12 meses y se discrimina esa diferencia de las actividades de manera que todas puedan entrar en la categoría K, la máxima", aseguró. Asimismo, explicó que si bien aumentan las cuotas no va a representar nunca más allá del 15% de la facturación. Estas escalas se van a ir actualizando en forma semestral por la variación del IPC (Indice de Precios al Consumidor) lo que es positivo para los contribuyentes.

A su vez, mencionó Ley 26.737, "sin reglamentar salvo por el último ítem que se reglamentó ayer que dice que en el monotributo una persona puede tener dos, tres, cuatro o cinco inmuebles que alquila para destino casa y si el valor de cada uno no supera los $350 millones no va a tener que tributar bienes personales sobre ninguno", sostuvo.

Finalmente, se refirió a que el contribuyente está exento del impuesto al cheque para las cuentas de uso exclusivo para la locación de inmuebles y tiene la deducción del 10% de los valores totales pagados por los alquileres con destino casa habitación que pueden ser deducidos tanto por el locador como por el locatario. Incluso esta reglamentación de ayer establece que si el locador tiene los ingresos del alquiler el régimen de alquiler bajo el monotributo, que están exento de Ganancias, igualmente puede deducir ese 10% de otras rentas que tenga en Ganancias, por ejemplo, de inversiones en el exterior por rendimientos o compra venta que les generen ganancias, va a poder deducirlo aunque el alquiler esté en el monotributo.

"En definitiva, son medidas importantes que hay que hacer conocer porque pueden favorecer el desarrollo de la industria", concluyó.